هل يحق للأجانب شراء عقارات بالتقسيط في تركيا؟

يعتبر نظام الشراء بالتقسيط من الأنظمة المُعتمدة في تركيا بدءاً من شراء الملابس ومستلزمات المنزل الأساسية وصولاً لشراء السيارات والعقارات، سنتحدث اليوم حول تفاصيل نظام التقسيط عموماً وكيفية شراء عقار في تركيا عن طريق التقسيط للأشخاص الذين يرغبون بتملك عقار في تركيا ويشعرون بأن ميزانتهم لا تحتمل شراء العقار ودفع ثمنه بالكامل مرة واحدة، والسؤال الأهم هل يحق للأجانب شراء عقارات بالتقسيط في تركيا؟

يعتمد نظام التقسيط العقاري على مبدأ امتلاك عقار بعقد بيع مؤجل بحيث يكون على المشتري سداد دفعة أولى من ثمن العقار تتراوح عادةً بين 30-50% من إجمالي قيمة العقار والباقي يُسدد على شكل أقساط بإيصالات بنكية يجري تحويلها شهرياً من حساب المشتري إلى حساب البائع (الشركة الإنشائية) على مدى عام أو عامان أو أكثر وفق الاتفاق المسبق والمثبّت في العقد الذي جرى توقيعه بين الطرفين.

طريقة الدفع هذه أي بالتقسيط المريح ليست حكراً على الأتراك فقط بل تطال الأجانب أيضاً من الجنسيات التي يحق لها التملك في تركيا سواءاً كانوا من المواطنين العرب أو الأوروبين أو الأمريكيين أو غيرهم، ولكن يجب الانتباه هنا إلى أن وثيقة نقل الملكية (الطابو العقاري) لن يتم الحصول عليها قبل سداد كامل ثمن الشقة وبالتالي سيبقى العقار لدى مديرية الطابو والمسح العقاري مسجلاً باسم صاحبه الأساسي لحين سداد كامل قيمة العقار وتوجه الطرفان إلى فرع المديرية المتواجد بها العقار للقيام بإجراءات نقل الملكية.

ما الذي يضمن أن تقوم الشركة الإنشائية بنقل الملكية إلى المشتري الجديد بعد سداد الأقساط؟

العقد شريعة المتعاقدين وعقود شراء العقارات في تركيا موثقة ومصدق لدى النوتر (كاتب العدل) وهي موقعة في الأصل من قبل المشتري والبائع وكل منهما يحمل نسخته الأصلية وتظهر بنودها أن هذا العقار المشتري قد جرى شراءه عن طريق التقسيط مع تحديد قيمة الدفع الأولى ومبالغ الدفع الشهرية وطرق سدادها وأرقام الحسابات البنكية وكل تفصيل كبر أم صغر.

وبالتالي لا يستطيع كلا الطرفان الإخلال بأي شرط من شروط العقد لأن ذلك يجعله يقع تحت طائلة المساءلة القانونية، وبالمقابل فإن المشتري عليه الالتزام شهرياً وفق المتفق عليه بسداد أقساطه بالأرقام المدونة مع الاحتفاظ بإيصالات التحويل التي تثبت انتقال القسط الشهري من حسابه إلى حساب الشركة الإنشائية

وعند قيام المشتري بتحويل الدفعة الأخيرة من قيمة العقار يتواصل مع الشركة الإنشائية وبحوزته جميع الإيصالات منذ اللحظة الأولى التي أجرى فيها التحويل إلى جانب العقد المُبرم مع الشركة والتوجه بعدها مع من يمثل الشركة الإنشائية إلى فرع مديرية الطابو والمسح العقاري لإجراء معاملة الطابو ونقل العقار إلى مالكه الجديد قانونياً.

تُجدر الإشارة هنا إلى أن العقد الذي جرى توقيعه لحظة الشراء يسمح للمالك الجديد باستخدام عقاره في حال كان جاهزاً للسكن من ناحية المعيشة فيه أو تأجيره ولكن لا يستطيع بيعه كونه مازال تحت اسم الشركة الإنشائية.

هل تزيد قيمة العقار المُشترى بالتقسيط لفترة سداد طويلة الأجل في حال اختلف سعر الصرف؟

الجواب هو لا فالشركة الإنشائية تلتزم بالرقم المسجل في العقد سواءاً كان بالعملة المحلية أو بالدولار فعلى سبيل المثال إذا كانت قيمة العقاري هي 415 ألف و317 ليرة تركية، فهذا الرقم سيبقى كما هو بعد خصم الدفعة الأولى منه وسداد الباقي على سنوات الأقساط، وفي حال كانت الدفعة الأولى 50% فإن قيمتها هي 207 آلاف و658 ليرة تركية، وسيكون القسط الشهري هو 8652 ليرة تركية في حال تم الاتفاق على تسديد بقية الأقساط على مدى عامين كاملين بمعنى 24 شهراً

ملاحظة: إن قيمة العقار المدونة بالعقد هي فقط الرقم الذي يجعل تسديده كثمن الشقة ولا يشمل الضرائب كضريبة نقل الملكية أو ضريبة القيمة المُضافة (إن وجدت) وغيرها من الضرائب والرسوم.

لماذا تلجأ الشركات الإنشائية إلى هذا النوع من البيع وما الفائدة من ذلك؟

ترغب الشركات الإنشائية لذلك في العقارات قيد الإنشاء أن تقوم ببيع عدد معين من الشقق في مشروعها بغية إدخال السيولة المالية التي تسمح لها باستمرار البناء وتسليمه في الوقت المُحدد، وبالتالي فإن تسعى لبيع 30% من شققها على الأقل في فترة الإنشاء وتحصيل مبالغ مالية سواءاً نقداً (كامل ثمن الشقة) أو تقسيط (ثلث أو نصف ثمن الشقة)، مع العلم أنه كلما ارتفع البناء أكثر عن الأرض كلما ارتفع ثمن الشقق فيه فمن يشتري شقة على المُخطط أو عند بداية وضع الأساسات ليس كمن يشتري الشقة بعد مضي عدة أشهر وارتفاع عدة طوابق عن الأرض ويستمر زيادة سعر الشقة حتى يصبح البناء جاهزاً ويبدأ تسليم الشقق وهذا الأمر يخلق فجوة كبيرة بين من اشترى العقار في المُخطط ومن اشتراه جاهزاً عند التسليم تصل أحياناً لضعف الثمن وهنا تكمن لعبة المستثمر.